De formule
Gebruik de hoofdsom die daadwerkelijk op het object rust of wordt aangevraagd. Gebruik als noemer bij voorkeur de actuele marktwaarde uit een onafhankelijk taxatierapport. Een aankoopprijs, boekwaarde, WOZ-waarde en verwachte eindwaarde zijn niet zonder meer uitwisselbaar. Bij verbouwing of transformatie vermeldt u afzonderlijk de waarde vóór en na uitvoering.
Een kengetal is pas bruikbaar wanneer teller, noemer en meetperiode controleerbaar zijn. Noteer daarom bij ieder percentage of ratio welke waarde, inkomsten, kosten en financieringslasten zijn gebruikt. Maak ook zichtbaar of bedragen inclusief of exclusief btw zijn en of ze uit een taxatie, contract, begroting of eigen verwachting komen. Zo voorkomt u dat twee ogenschijnlijk gelijke uitkomsten feitelijk iets anders meten.
Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.
LTV = gewenste financiering ÷ actuele marktwaarde × 100%Rekenvoorbeeld
Een opschalende belegger koopt een verhuurd pand voor €545.000 en begroot €30.000 aan bijkomende kosten. De totale investering is €575.000. Hij brengt €160.000 eigen middelen in en vraagt €415.000 financiering. De taxateur onderbouwt een actuele marktwaarde van €575.000. De berekening is €415.000 ÷ €575.000 × 100% = 72,2% LTV.
Daalt de marktwaarde in een stresstest met 10% naar €517.500, dan stijgt dezelfde lening naar 80,2% LTV. De lening verandert niet, maar de waardebuffer wel. Dit laat zien waarom de gekozen waardegrondslag en de datum van de taxatie belangrijker zijn dan één los percentage.
LTV-rekenmachine
Wijzig een bedrag en zie de uitkomst direct. Er wordt niets opgeslagen of verzonden.
Normwaarden en bandbreedtes
Onderstaande ranges zijn geen normen voor uw aanvraag. Ze geven aan waarom objecttype, gebruik en projectfase invloed hebben op de ruimte die een financier kan overwegen.
Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.
| Objecttype | Gebruikelijke bandbreedte | Wat een financier meestal wil zien |
|---|---|---|
| Beleggingspand woningen | circa 65%–80% | Stabiele huur, courante locatie en onderbouwde waarde |
| Beleggingspand commercieel | circa 60%–75% | Huurderskwaliteit, looptijd contracten en alternatieve aanwendbaarheid |
| Bedrijfspand eigen gebruik | circa 60%–80% | Ondernemingsdraagkracht en courante waarde |
| Transformatie of ontwikkeling | vaak lager of gefaseerd | Bouwbudget, vergunningen, voorverkoop of verhuur en risicobuffer |
Veelgemaakte fouten
- De aankoopprijs gebruiken terwijl een actuele marktwaarde beschikbaar of vereist is.
- Een verwachte eindwaarde na verbouwing presenteren alsof die vandaag al bestaat.
- Bijkomende zekerheden optellen bij de objectwaarde zonder duidelijke waardering.
- Vergeten dat bestaande leningen op hetzelfde object in de totale schuldpositie horen.
- Een percentage vergelijken met een productvoorbeeld voor een heel ander objecttype.
Hoe financiers dit anders kunnen berekenen
Een financier kan de taxatiewaarde corrigeren, de laagste van aankoopprijs en marktwaarde gebruiken, kosten buiten beschouwing laten of aanvullende zekerheden apart analyseren. Ook kan een maximum gelden voor een deel van het object, bijvoorbeeld bij gemengd gebruik. Vraag daarom altijd welke waardegrondslag en schuldcomponenten in de berekening worden meegenomen.
Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.
Samenhang met andere kengetallen
Eén ratio beschrijft nooit het volledige plan. Bekijk daarom ook de LTC voor de verhouding tot de totale investering en de DSCR voor de ruimte in de kasstroom. Een financier combineert waardebuffer, eigen inbreng, kasstroom, rentedekking, objectkwaliteit en dossierstukken. Een sterke uitkomst op één onderdeel compenseert niet automatisch een zwakke of onduidelijke onderbouwing elders.
Gebruik de volledige vastgoedscan om dezelfde invoer consequent door alle berekeningen te laten lopen. Daardoor sluiten de cijfers in het financieringsprofiel op elkaar aan en ziet u welke documenten of aannames nog aandacht vragen.
Wat u in het dossier opneemt
Neem de taxatie, koopovereenkomst, investeringsbegroting, financieringsopzet en herkomst van eigen middelen op. Noteer naast de basis-LTV ook een scenario met een lagere waarde. Voor een beleggingspand voegt u huurcontracten en een exploitatiebegroting toe; bij eigen gebruik onderbouwt u de draagkracht van de onderneming. Zo wordt duidelijk waar de buffer vandaan komt en hoe gevoelig zij is.
Van berekening naar een financierbaar dossier
De uitkomst van een rekenmachine is het begin van de analyse, niet het eindpunt. Leg daarom naast het basisscenario ten minste een voorzichtig scenario. Verlaag huurinkomsten, verhoog operationele kosten of rente en controleer vervolgens welke ratio het eerst onder druk komt. Benoem ook welke maatregel beschikbaar is wanneer dat gebeurt, bijvoorbeeld extra eigen middelen, een lagere leensom, een langere looptijd, gefaseerde uitvoering of een aanvullende kostenreserve. Een financier ziet dan niet alleen een optimistische uitkomst, maar ook hoe u met onzekerheid omgaat.
Werk iedere invoer terug naar een controleerbare bron. Een marktwaarde hoort bij een taxatierapport met peildatum. Huur hoort bij contracten, een huurderslijst en informatie over indexatie en resterende looptijd. Exploitatiekosten sluiten aan op historische cijfers, offertes of een realistische begroting. Financieringslasten komen uit een scenario met hoofdsom, rente, looptijd en aflosvorm. Eigen middelen worden onderbouwd met de herkomst en het moment waarop ze beschikbaar zijn. Wanneer een bedrag nog onzeker is, presenteert u het als aanname en niet als vastgesteld feit.
Controleer vervolgens of alle tabellen dezelfde cijfers gebruiken. De gewenste financiering in de LTV moet gelijk zijn aan de lening in LTC, DSCR en ICR. De NOI in de DSCR moet aansluiten op de exploitatiebegroting en op de NAR. De totale investering moet overeenkomen met aankoopprijs, bijkomende kosten, verbouwing en overige projectkosten. Juist deze onderlinge aansluiting maakt een dossier professioneel: de lezer hoeft niet te raden waarom bedragen op verschillende pagina's afwijken.
Maak tot slot duidelijk wat de berekening niet bewijst. Een gunstige ratio zegt niets definitiefs over kredietwaardigheid, juridische structuur, fiscale gevolgen, vergunningen, technische staat of acceptatiebeleid. Laat relevante onderdelen toetsen door een accountant, taxateur, notaris, fiscalist, juridisch adviseur of vergunninghoudende financieel adviseur. FinancierMijnVastgoed.nl structureert de invoer en maakt formules zichtbaar, maar vervangt hun beoordeling niet.
Bewaar bij iedere nieuwe versie de datum en reden van de wijziging. Zo blijft zichtbaar of een ratio veranderde door een nieuwe taxatie, aangepaste huur, hogere bouwkosten of andere financieringsvoorwaarden. Dit voorkomt dat een oude berekening naast een nieuwe begroting blijft circuleren. Deel bij voorkeur één actuele versie met een korte wijzigingenlijst, zodat accountant, adviseur en financier vanuit dezelfde uitgangspunten werken.
Marktcontext, stand augustus 2026
Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.
Openbare productinformatie kan richting geven, maar verandert regelmatig. Controleer altijd de actuele informatie van de betreffende financier en laat fiscale, juridische en financiële gevolgen door passende deskundigen beoordelen.
Veelgestelde vragen
Wat is een goede LTV voor vastgoed?
Er bestaat geen universeel goede LTV. Objecttype, locatie, huurkwaliteit, kasstroom, ervaring en financier bepalen hoeveel waardebuffer passend is. Een lagere LTV betekent in beginsel meer buffer, maar is geen garantie op acceptatie.
Gebruik ik de aankoopprijs of marktwaarde?
Gebruik voor LTV bij voorkeur de actuele, onafhankelijk onderbouwde marktwaarde en benoem de bron en datum. Financiers kunnen bij een recente aankoop ook de laagste waarde of hun eigen correctie toepassen.
Telt een verbouwing mee in de LTV?
De kosten horen niet in de LTV-formule. Een verbouwing kan de toekomstige waarde beïnvloeden, maar die waarde moet afzonderlijk worden onderbouwd en mag niet ongemerkt als huidige waarde worden gebruikt.
Waarom verschillen LTV-grenzen per financier?
Financiers hebben verschillende producten, risicokaders, zekerheden en definities. Ook huurcontracten, locatie, courantheid en projectfase beïnvloeden de beoordeling.
Wat is het verschil tussen LTV en LTC?
LTV vergelijkt de lening met de marktwaarde; LTC vergelijkt de lening met de totale investering. Bij kosten, verbouwing of waardeverandering kunnen de percentages duidelijk uiteenlopen.