ICR berekenen: rentedekking bij vastgoedfinanciering.

De formule

Gebruik dezelfde zorgvuldig berekende NOI als bij DSCR. Neem de rente op alle relevante leningen mee en gebruik de rente voor dezelfde periode. Bij variabele rente of een aflopende rentevaste periode hoort een gevoeligheidsanalyse. De ICR zegt niets over de mogelijkheid om de hoofdsom af te lossen.

Een kengetal is pas bruikbaar wanneer teller, noemer en meetperiode controleerbaar zijn. Noteer daarom bij ieder percentage of ratio welke waarde, inkomsten, kosten en financieringslasten zijn gebruikt. Maak ook zichtbaar of bedragen inclusief of exclusief btw zijn en of ze uit een taxatie, contract, begroting of eigen verwachting komen. Zo voorkomt u dat twee ogenschijnlijk gelijke uitkomsten feitelijk iets anders meten.

Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.

Rekenvoorbeeld

Een pand heeft €39.400 NOI. De lening is €415.000 met een scenario-rente van 5,5%, oftewel €22.825 in het eerste jaar. De ICR is €39.400 ÷ €22.825 = 1,73. De NOI dekt de rente dus 1,73 keer. De ruimte boven rente bedraagt €16.575 vóór aflossing en overige niet-operationele posten.

Stijgt de rente één procentpunt, dan wordt de jaarlijkse rente €26.975 en daalt de ICR naar 1,46. Bij twee procentpunt stijging wordt de rente €31.125 en de ICR ongeveer 1,27. Daarmee laat de ICR direct de rentegevoeligheid zien.

Normwaarden en bandbreedtes

Een hogere ICR geeft meer rentedekkingsruimte, maar zegt niets over aflossing of herfinanciering van de hoofdsom.

Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.

Veelgemaakte fouten

• Aflossing toevoegen en de uitkomst vervolgens ICR noemen.
• Niet alle leningen of rentecomponenten meenemen.
• Een tijdelijke introductierente gebruiken als structurele rente.
• Bruto huur in plaats van NOI als teller nemen.
• Rentehedges, fees of rente tijdens bouw niet toelichten.

Hoe financiers dit anders kunnen berekenen

Een financier kan ondernemings-EBITDA gebruiken, alle geconsolideerde rente meenemen of met een hogere toetsrente rekenen. Bij ontwikkeling kan rente worden gekapitaliseerd of uit een reserve worden betaald; dan is een klassieke object-ICR minder informatief. Vraag welke kasstroom en welke rentelasten in de ratio horen.

Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.

Samenhang met andere kengetallen

Eén ratio beschrijft nooit het volledige plan. Bekijk daarom ook de DSCR die ook aflossing meeneemt en de NOI als operationele basis. Een financier combineert waardebuffer, eigen inbreng, kasstroom, rentedekking, objectkwaliteit en dossierstukken. Een sterke uitkomst op één onderdeel compenseert niet automatisch een zwakke of onduidelijke onderbouwing elders.

Gebruik de volledige vastgoedscan om dezelfde invoer consequent door alle berekeningen te laten lopen. Daardoor sluiten de cijfers in het financieringsprofiel op elkaar aan en ziet u welke documenten of aannames nog aandacht vragen.

Wat u in het dossier opneemt

Voeg het aflossingsschema, rentecondities, rentevaste periode en eventuele renteopslagen toe. Toon de ICR bij de huidige of gekozen rente en bij +1% en +2%. Leg daarnaast uit hoe een toekomstige renteherziening wordt opgevangen. Een duidelijke kasstroombuffer en realistische onderhoudsreserve maken de analyse bruikbaarder.

Van berekening naar een financierbaar dossier

De uitkomst van een rekenmachine is het begin van de analyse, niet het eindpunt. Leg daarom naast het basisscenario ten minste een voorzichtig scenario. Verlaag huurinkomsten, verhoog operationele kosten of rente en controleer vervolgens welke ratio het eerst onder druk komt. Benoem ook welke maatregel beschikbaar is wanneer dat gebeurt, bijvoorbeeld extra eigen middelen, een lagere leensom, een langere looptijd, gefaseerde uitvoering of een aanvullende kostenreserve. Een financier ziet dan niet alleen een optimistische uitkomst, maar ook hoe u met onzekerheid omgaat.

Werk iedere invoer terug naar een controleerbare bron. Een marktwaarde hoort bij een taxatierapport met peildatum. Huur hoort bij contracten, een huurderslijst en informatie over indexatie en resterende looptijd. Exploitatiekosten sluiten aan op historische cijfers, offertes of een realistische begroting. Financieringslasten komen uit een scenario met hoofdsom, rente, looptijd en aflosvorm. Eigen middelen worden onderbouwd met de herkomst en het moment waarop ze beschikbaar zijn. Wanneer een bedrag nog onzeker is, presenteert u het als aanname en niet als vastgesteld feit.

Controleer vervolgens of alle tabellen dezelfde cijfers gebruiken. De gewenste financiering in de LTV moet gelijk zijn aan de lening in LTC, DSCR en ICR. De NOI in de DSCR moet aansluiten op de exploitatiebegroting en op de NAR. De totale investering moet overeenkomen met aankoopprijs, bijkomende kosten, verbouwing en overige projectkosten. Juist deze onderlinge aansluiting maakt een dossier professioneel: de lezer hoeft niet te raden waarom bedragen op verschillende pagina's afwijken.

Maak tot slot duidelijk wat de berekening niet bewijst. Een gunstige ratio zegt niets definitiefs over kredietwaardigheid, juridische structuur, fiscale gevolgen, vergunningen, technische staat of acceptatiebeleid. Laat relevante onderdelen toetsen door een accountant, taxateur, notaris, fiscalist, juridisch adviseur of vergunninghoudende financieel adviseur. FinancierMijnVastgoed.nl structureert de invoer en maakt formules zichtbaar, maar vervangt hun beoordeling niet.

Bewaar bij iedere nieuwe versie de datum en reden van de wijziging. Zo blijft zichtbaar of een ratio veranderde door een nieuwe taxatie, aangepaste huur, hogere bouwkosten of andere financieringsvoorwaarden. Dit voorkomt dat een oude berekening naast een nieuwe begroting blijft circuleren. Deel bij voorkeur één actuele versie met een korte wijzigingenlijst, zodat accountant, adviseur en financier vanuit dezelfde uitgangspunten werken.

Marktcontext, stand augustus 2026

Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.

Gebruik ICR nooit als vervanging voor DSCR wanneer ook aflossing verschuldigd is. Beide ratio's beantwoorden een andere vraag: rentedekking tegenover totale schuldendienst.