DSCR berekenen: ruimte voor rente én aflossing.

De formule

Gebruik in de teller een realistische NOI na leegstand en operationele kosten. Neem in de noemer alle rente en contractuele aflossing van het gekozen jaar op. Bij annuïtaire, lineaire of aflossingsvrije structuren verschilt de schuldendienst. Vermeld daarom rente, looptijd, aflosvorm en meetperiode.

Een kengetal is pas bruikbaar wanneer teller, noemer en meetperiode controleerbaar zijn. Noteer daarom bij ieder percentage of ratio welke waarde, inkomsten, kosten en financieringslasten zijn gebruikt. Maak ook zichtbaar of bedragen inclusief of exclusief btw zijn en of ze uit een taxatie, contract, begroting of eigen verwachting komen. Zo voorkomt u dat twee ogenschijnlijk gelijke uitkomsten feitelijk iets anders meten.

Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.

Rekenvoorbeeld

Het vastgoed levert €39.400 NOI per jaar. Over een lening van €415.000 bedraagt de rente in het eerste jaar €22.825 en de aflossing €12.000. De totale schuldendienst is €34.825. De DSCR wordt €39.400 ÷ €34.825 = 1,13. Er is in dit scenario €4.575 ruimte boven rente en aflossing.

Bij 10% lagere huur daalt de NOI, afhankelijk van kosten, naar ongeveer €34.000. De DSCR kan dan onder 1,00 zakken. Een stresstest maakt zichtbaar of de buffer alleen in het basisscenario bestaat of ook een tegenvaller kan opvangen.

Normwaarden en bandbreedtes

Een ratio boven 1,00 betekent rekenkundig dekking; hoeveel extra buffer gewenst is, verschilt per object en financier.

Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.

Veelgemaakte fouten

• Aflossing vergeten en alleen rente in de noemer zetten.
• Bruto huur gebruiken in plaats van NOI na operationele kosten.
• Alleen de eerste lage termijn van een financiering gebruiken.
• Bestaande financieringslasten op hetzelfde object negeren.
• Een DSCR voor eigen gebruik baseren op een niet-bestaande huur.

Hoe financiers dit anders kunnen berekenen

Een financier kan een genormaliseerde NOI, hogere onderhoudsreserve, vaste leegstand of andere schuldendienst gebruiken. Soms wordt gekeken naar de laagste DSCR gedurende de looptijd of naar een interest-only en aflossend scenario naast elkaar. Vraag of de ratio op objectniveau, ondernemingsniveau of geconsolideerd wordt beoordeeld.

Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.

Samenhang met andere kengetallen

Eén ratio beschrijft nooit het volledige plan. Bekijk daarom ook de NOI die de teller vormt en de ICR die alleen de rentedekking laat zien. Een financier combineert waardebuffer, eigen inbreng, kasstroom, rentedekking, objectkwaliteit en dossierstukken. Een sterke uitkomst op één onderdeel compenseert niet automatisch een zwakke of onduidelijke onderbouwing elders.

Gebruik de volledige vastgoedscan om dezelfde invoer consequent door alle berekeningen te laten lopen. Daardoor sluiten de cijfers in het financieringsprofiel op elkaar aan en ziet u welke documenten of aannames nog aandacht vragen.

Wat u in het dossier opneemt

Neem de exploitatiebegroting, huurcontracten, kostenonderbouwing en een aflossingsschema op. Toon een basisscenario plus vaste stresstests met rente +1%, rente +2%, 10% leegstand en 15% lagere huurinkomsten. Benoem bij ieder scenario welke posten gelijk blijven en welke meebewegen. Zo wordt de buffer controleerbaar.

Van berekening naar een financierbaar dossier

De uitkomst van een rekenmachine is het begin van de analyse, niet het eindpunt. Leg daarom naast het basisscenario ten minste een voorzichtig scenario. Verlaag huurinkomsten, verhoog operationele kosten of rente en controleer vervolgens welke ratio het eerst onder druk komt. Benoem ook welke maatregel beschikbaar is wanneer dat gebeurt, bijvoorbeeld extra eigen middelen, een lagere leensom, een langere looptijd, gefaseerde uitvoering of een aanvullende kostenreserve. Een financier ziet dan niet alleen een optimistische uitkomst, maar ook hoe u met onzekerheid omgaat.

Werk iedere invoer terug naar een controleerbare bron. Een marktwaarde hoort bij een taxatierapport met peildatum. Huur hoort bij contracten, een huurderslijst en informatie over indexatie en resterende looptijd. Exploitatiekosten sluiten aan op historische cijfers, offertes of een realistische begroting. Financieringslasten komen uit een scenario met hoofdsom, rente, looptijd en aflosvorm. Eigen middelen worden onderbouwd met de herkomst en het moment waarop ze beschikbaar zijn. Wanneer een bedrag nog onzeker is, presenteert u het als aanname en niet als vastgesteld feit.

Controleer vervolgens of alle tabellen dezelfde cijfers gebruiken. De gewenste financiering in de LTV moet gelijk zijn aan de lening in LTC, DSCR en ICR. De NOI in de DSCR moet aansluiten op de exploitatiebegroting en op de NAR. De totale investering moet overeenkomen met aankoopprijs, bijkomende kosten, verbouwing en overige projectkosten. Juist deze onderlinge aansluiting maakt een dossier professioneel: de lezer hoeft niet te raden waarom bedragen op verschillende pagina's afwijken.

Maak tot slot duidelijk wat de berekening niet bewijst. Een gunstige ratio zegt niets definitiefs over kredietwaardigheid, juridische structuur, fiscale gevolgen, vergunningen, technische staat of acceptatiebeleid. Laat relevante onderdelen toetsen door een accountant, taxateur, notaris, fiscalist, juridisch adviseur of vergunninghoudende financieel adviseur. FinancierMijnVastgoed.nl structureert de invoer en maakt formules zichtbaar, maar vervangt hun beoordeling niet.

Bewaar bij iedere nieuwe versie de datum en reden van de wijziging. Zo blijft zichtbaar of een ratio veranderde door een nieuwe taxatie, aangepaste huur, hogere bouwkosten of andere financieringsvoorwaarden. Dit voorkomt dat een oude berekening naast een nieuwe begroting blijft circuleren. Deel bij voorkeur één actuele versie met een korte wijzigingenlijst, zodat accountant, adviseur en financier vanuit dezelfde uitgangspunten werken.

Marktcontext, stand augustus 2026

Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.

Een DSCR onder 1,00 wijst in de gekozen berekening op onvoldoende operationele kasstroom voor de volledige schuldendienst. Een ratio boven 1,00 is geen goedkeuring; ook waarde, zekerheden, ervaring en dossierkwaliteit blijven bepalend.