De formule
Spreek af of de aankoopprijs of totale investering in de noemer staat. Voor een financieringsdossier is totale investering vaak transparanter, omdat ook transactiekosten en verbouwing zichtbaar worden. De NAR is alleen betrouwbaar als de NOI realistisch is berekend.
Een kengetal is pas bruikbaar wanneer teller, noemer en meetperiode controleerbaar zijn. Noteer daarom bij ieder percentage of ratio welke waarde, inkomsten, kosten en financieringslasten zijn gebruikt. Maak ook zichtbaar of bedragen inclusief of exclusief btw zijn en of ze uit een taxatie, contract, begroting of eigen verwachting komen. Zo voorkomt u dat twee ogenschijnlijk gelijke uitkomsten feitelijk iets anders meten.
Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.
BAR = bruto jaarhuur ÷ totale investering × 100% · NAR = NOI ÷ totale investering × 100%Rekenvoorbeeld
Een belegger investeert totaal €575.000 in een pand. De bruto contracthuur is €54.000 per jaar. Het BAR is €54.000 ÷ €575.000 × 100% = 9,4%. Na €2.700 huurderving en €11.900 exploitatiekosten resteert €39.400 NOI. Het NAR is €39.400 ÷ €575.000 × 100% = 6,9%.
Het verschil van 2,5 procentpunt is geen financieringslast, maar het effect van leegstand en operationele kosten. Rente en aflossing worden daarna afzonderlijk beoordeeld met ICR en DSCR. Een hoog BAR kan dus samengaan met een veel lager netto rendement.
BAR en NAR-rekenmachine
Wijzig een bedrag en zie de uitkomst direct. Er wordt niets opgeslagen of verzonden.
Normwaarden en bandbreedtes
Rendementen verschillen sterk naar locatie, objectkwaliteit, huurdersrisico, resterende contractduur en groeiverwachting. Een hoger rendement kan juist op een hoger risico wijzen.
Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.
| Objecttype | Gebruikelijke bandbreedte | Wat een financier meestal wil zien |
|---|---|---|
| Beleggingspand woningen | sterk locatie- en huurafhankelijk | Markthuur, onderhoud en regulering onderbouwd |
| Beleggingspand commercieel | sterk contract- en risicoafhankelijk | Huurderskwaliteit en alternatieve aanwendbaarheid |
| Bedrijfspand eigen gebruik | aanvangsrendement minder centraal | Ondernemingsvoordeel en draagkracht |
| Transformatie of ontwikkeling | op gestabiliseerde eindexploitatie | Aanloop, investering en eindwaarde apart |
Veelgemaakte fouten
- Koopsom vergelijken met een NAR die op totale investering is gebaseerd.
- Servicekosten of incidentele inkomsten als structurele huur tellen.
- Onderhoud, leegstand en beheer te laag ramen.
- BAR verwarren met rendement op eigen vermogen.
- Een hoog percentage als positief presenteren zonder het onderliggende risico te verklaren.
Hoe financiers dit anders kunnen berekenen
Taxateurs en financiers kunnen bruto of netto markthuur, kapitalisatiefactoren en andere kostenstructuren gebruiken. Zij kunnen ook uitgaan van marktwaarde in plaats van investering of juist een gestabiliseerde exploitatie berekenen. Vraag daarom altijd naar de precieze teller, noemer en peildatum.
Financiers kunnen hun analyse aanpassen voor leegstand, achterstallig onderhoud, niet-marktconforme huur, een korte resterende huurtermijn, erfpacht, fiscale posten, bijzondere objectrisico's of een conservatievere waarde. De uitkomst op deze website is daarom een transparante eerste berekening en geen acceptatiecriterium. Gebruik haar om gerichte vragen te stellen en lever de bronstukken mee waarmee een financier de cijfers kan reproduceren.
Samenhang met andere kengetallen
Eén ratio beschrijft nooit het volledige plan. Bekijk daarom ook de NOI waarop NAR is gebaseerd en de DSCR voor de ruimte na financieringslasten. Een financier combineert waardebuffer, eigen inbreng, kasstroom, rentedekking, objectkwaliteit en dossierstukken. Een sterke uitkomst op één onderdeel compenseert niet automatisch een zwakke of onduidelijke onderbouwing elders.
Gebruik de volledige vastgoedscan om dezelfde invoer consequent door alle berekeningen te laten lopen. Daardoor sluiten de cijfers in het financieringsprofiel op elkaar aan en ziet u welke documenten of aannames nog aandacht vragen.
Wat u in het dossier opneemt
Lever huurcontracten, huurdersoverzicht, exploitatiebegroting en een volledige investeringsopzet aan. Toon BAR en NAR naast elkaar en verklaar het verschil. Voeg een scenario toe met leegstand en hogere operationele kosten. Vergelijk het rendement niet los met andere objecten zonder locatie, gebruik, huurkwaliteit en onderhoudsniveau mee te nemen.
Van berekening naar een financierbaar dossier
De uitkomst van een rekenmachine is het begin van de analyse, niet het eindpunt. Leg daarom naast het basisscenario ten minste een voorzichtig scenario. Verlaag huurinkomsten, verhoog operationele kosten of rente en controleer vervolgens welke ratio het eerst onder druk komt. Benoem ook welke maatregel beschikbaar is wanneer dat gebeurt, bijvoorbeeld extra eigen middelen, een lagere leensom, een langere looptijd, gefaseerde uitvoering of een aanvullende kostenreserve. Een financier ziet dan niet alleen een optimistische uitkomst, maar ook hoe u met onzekerheid omgaat.
Werk iedere invoer terug naar een controleerbare bron. Een marktwaarde hoort bij een taxatierapport met peildatum. Huur hoort bij contracten, een huurderslijst en informatie over indexatie en resterende looptijd. Exploitatiekosten sluiten aan op historische cijfers, offertes of een realistische begroting. Financieringslasten komen uit een scenario met hoofdsom, rente, looptijd en aflosvorm. Eigen middelen worden onderbouwd met de herkomst en het moment waarop ze beschikbaar zijn. Wanneer een bedrag nog onzeker is, presenteert u het als aanname en niet als vastgesteld feit.
Controleer vervolgens of alle tabellen dezelfde cijfers gebruiken. De gewenste financiering in de LTV moet gelijk zijn aan de lening in LTC, DSCR en ICR. De NOI in de DSCR moet aansluiten op de exploitatiebegroting en op de NAR. De totale investering moet overeenkomen met aankoopprijs, bijkomende kosten, verbouwing en overige projectkosten. Juist deze onderlinge aansluiting maakt een dossier professioneel: de lezer hoeft niet te raden waarom bedragen op verschillende pagina's afwijken.
Maak tot slot duidelijk wat de berekening niet bewijst. Een gunstige ratio zegt niets definitiefs over kredietwaardigheid, juridische structuur, fiscale gevolgen, vergunningen, technische staat of acceptatiebeleid. Laat relevante onderdelen toetsen door een accountant, taxateur, notaris, fiscalist, juridisch adviseur of vergunninghoudende financieel adviseur. FinancierMijnVastgoed.nl structureert de invoer en maakt formules zichtbaar, maar vervangt hun beoordeling niet.
Bewaar bij iedere nieuwe versie de datum en reden van de wijziging. Zo blijft zichtbaar of een ratio veranderde door een nieuwe taxatie, aangepaste huur, hogere bouwkosten of andere financieringsvoorwaarden. Dit voorkomt dat een oude berekening naast een nieuwe begroting blijft circuleren. Deel bij voorkeur één actuele versie met een korte wijzigingenlijst, zodat accountant, adviseur en financier vanuit dezelfde uitgangspunten werken.
Marktcontext, stand augustus 2026
Genoemde bandbreedtes zijn marktcontext per augustus 2026 en geen aanbod of toezegging. Iedere financier kan andere definities, correcties en voorwaarden hanteren.
BAR en NAR zijn geen acceptatiekans en geen voorspelling van waardegroei. Ze vormen een startpunt voor analyse van kasstroom, risico en prijs.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen BAR en NAR?
BAR gebruikt de bruto jaarhuur; NAR gebruikt de netto operationele opbrengst na leegstand en exploitatiekosten. NAR ligt daardoor meestal lager.
Gebruik ik koopsom of totale investering?
Beide komen voor. Voor een financieringsdossier is totale investering vaak vollediger. Benoem altijd welke grondslag u gebruikt, zodat percentages vergelijkbaar blijven.
Is een hoger BAR altijd beter?
Nee. Een hoger rendement kan samengaan met meer leegstands-, onderhouds-, locatie- of huurdersrisico. Analyseer de oorzaak en de duurzaamheid van de huur.
Hoort rente in het NAR?
Nee. NAR gebruikt NOI vóór financieringslasten. Rente en aflossing worden apart beoordeeld met ICR en DSCR.
Is NAR hetzelfde als rendement op eigen vermogen?
Nee. Rendement op eigen vermogen houdt financiering en eigen inbreng mee. NAR meet de operationele opbrengst ten opzichte van de gekozen vastgoedgrondslag.